埼玉県さいたま市北区で土地活用、相続対策の事ならお任せ下さい

土地活用

「土地活用」と言っても、さまざまな種類があります。それぞれ収益性も違い、リスクも異なります。例えば、短期間のうちに多額の現金を得たい場合と、長期的に安定的な収入を得たい場合では、活用方法が異なります。 活用方法によっては、多額の借入が必要な場合もありますが、それを賄える財産状況が必要になります。土地の立地条件や周辺環境によって 『向き不向き』 があります。 現在の財産状況(土地以外も含む)を把握した上で対応すべき課題を明確化すると同時に、活用する土地の特徴を見極めた上で最適な活用方法を選択することが大切です。

相続税を減らす生前の不動産対策

1.土地の売却
土地は、持っているだけでは資産になりません。保有している間は、固定資産税や都市計画税がかかりますし、将来的には相続税がかかる可能性もあります。 立地や形状によっては、活用が難しい場合もあります。このような場合、 『土地を売却して現金化する』 のが効果的な案となる可能性があります。
  • メリット
    • 資産の組み替えが可能
    • 相続税資金の確保
  • デメリット
    • 収益機会の喪失
    • 譲渡費用、譲渡税の発生
2.等価交換
土地に建物を建てた上で売却する方法です。提供した土地に建物を建て、地主様は 『提供した土地に見合った分』 を取得する方式です。 建物を取得する際に 『土地の共有持分』 も取得することになるため、 『土地を提供し、建物の一部と土地の共有持分を取得する』 ことになります。
  • メリット
    • 資金が無くてもリスクを負わずに有効活用が可能
    • 住まいを確保しながら土地活用が可能
    • 譲渡税が繰り延べられる
  • デメリット
    • 共有持分は得られるが、土地の所有権は失う
    • 減価償却費が小さくなる
3.駐車場経営
土地を駐車場として使用した場合です。平面駐車場(屋根付き・屋根なし)・立体駐車場(自走式・機械式)等が考えらえますが、 『収益拡大』 を目指すか、 『他の活用法を固めるまでの“つなぎ”とするか』 など、 状況に合わせた選択が必要になります。
  • メリット
    • タイプによりますが、初期費用があまりかからない
    • 転用や更地にするのが容易
    • 立地にかかわらず、ニーズが高い
  • デメリット
    • 税制上のメリットが少ない
    • 立体駐車場の場合、法令上の制限があったり、更地にするのにコストがかかる
4.定期借地
50年以上の期間を設定した上で土地を貸し出して、最初に地代が一括で金額を受け取る方法です。借地契約期間が満了すれば土地は必ず戻ってくるため、所有権を維持したまま、まとまった資金を手に入れられます。
  • メリット
    • 税制上の優遇措置
    • 土地を貸すので建物建築費用の負担が無い
    • 定期借地契約後、土地が戻ってくるので資産を残せる
  • デメリット
    • 定期借地契約後、転用が長い期間できなくなる
    • 建物の賃料より収入は大幅に少ない
5.マンション・
アパート経営
土地にアパートやマンションを建てて、賃貸住宅として運用します。税制面でのメリットが大きいため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクにも配慮が必要です。
  • メリット
    • 所得税の節税
    • 固定資産税が6分の1
    • 空室でなければ、高い収益性が望める
  • デメリット
    • 法令上の制限があるので、注意が必要
    • 賃貸住宅の供給が増えており、空室リスクが高くなっている
    • 管理費、修繕費などのランニングコストがかかる